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廣州運(yùn)到黔南貴定縣物流公司特快直達(dá)

發(fā)布時(shí)間:2023-03-05 10:37:17

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物流地產(chǎn)正逐漸走進(jìn)大眾視野。2月中旬,亞太地區(qū)最大不動(dòng)產(chǎn)管理公司ESR完成一宗華東地區(qū)總面積逾55萬(wàn)平方米物流及工業(yè)資產(chǎn)組合收購(gòu),這是華東地區(qū)迄今最大規(guī)模物流及工業(yè)資產(chǎn)組合交易。而自2021年6月21日上市交易以來(lái),首批倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)公募REITs較認(rèn)購(gòu)價(jià)大幅增長(zhǎng),有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),2022年其對(duì)于投資者的吸引力仍將持續(xù)。但目前物流地產(chǎn)暴露的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也愈發(fā)明顯。交易量增幅超50%物流地產(chǎn)在2021年交易量和需求量都有較大增幅,根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2021年物流地產(chǎn)大宗交易量的增幅高達(dá)50%以上。遠(yuǎn)洋資本董事總經(jīng)理張煜華表示:“中國(guó)高標(biāo)準(zhǔn)物流園大致規(guī)模約為8000萬(wàn)平方米(已完工),預(yù)計(jì)2022年底增長(zhǎng)至1億平方米左右。中國(guó)整體物流地產(chǎn)市場(chǎng)存量為10.6億平方米,包含高端、中端和低端所有老舊物流園區(qū)面積。”“在局部風(fēng)向標(biāo)市場(chǎng)長(zhǎng)三角區(qū)域,高標(biāo)準(zhǔn)物流園區(qū)體量未超過(guò)35%。其中,上海占據(jù)25%,說(shuō)明長(zhǎng)三角地區(qū)物流設(shè)施投資的穩(wěn)定性吸引了眾多物流投資者?!备鶕?jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),國(guó)內(nèi)高標(biāo)庫(kù)存量面積由2017年末的3318萬(wàn)平方米增至2020年末的6400萬(wàn)平方米,年復(fù)合增速達(dá)24%。截至2020年末,華東、華北、華南、西南和華中區(qū)域高標(biāo)庫(kù)存量面積占比分別為41%、22%、14%、14%和9%。仲量聯(lián)行認(rèn)為,自疫情爆發(fā)后,物流倉(cāng)儲(chǔ)成為最具韌性的地產(chǎn)板塊。我國(guó)一線城市物流地產(chǎn)整體投資回報(bào)率在6%~8%之間,較購(gòu)物中心的4%~6%、長(zhǎng)租公寓的2%-3%等資產(chǎn)更高,并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。上海過(guò)去5年(2016~2020年)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)5.8%,優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)空置率僅9.1%。資本涌入物流地產(chǎn)板塊在政策支持下,資本也相繼涌入物流地產(chǎn)板塊。2020年4月30日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》,我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式起航。2021年6月21日,我國(guó)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)REITs在滬、深兩地交易所掛牌上市,國(guó)內(nèi)公募REITs正式落地。按照底層資產(chǎn)劃分,首批試點(diǎn)REITs中的中金普洛斯REIT及紅土鹽田港REIT均屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi),最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別為3.89元和2.3元。截至2022年1月18日,仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)紅土鹽田港REIT較認(rèn)購(gòu)價(jià)漲幅達(dá)42.9%,普洛斯REIT較認(rèn)購(gòu)價(jià)漲幅達(dá)29.3%,預(yù)計(jì)2022年將繼續(xù)受到投資者青睞。中金公司分析員張宇表示:“初步統(tǒng)計(jì),目前主要倉(cāng)儲(chǔ)物流開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商和物流及電商企業(yè)在手的有潛力供給中國(guó)REITs市場(chǎng)的資產(chǎn)規(guī)??赡苓_(dá)到千億級(jí)別,可以對(duì)二級(jí)市場(chǎng)收益率定價(jià)形成一定參照。進(jìn)一步考慮經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流成長(zhǎng)(過(guò)去10年高標(biāo)倉(cāng)單平方米租金的漲幅平均在4%~6%),中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs包括潛在資產(chǎn)增值收益在內(nèi)的綜合收益率中樞可能接近兩位數(shù)水平,具有吸引力?!睆堄钸M(jìn)一步表示:“長(zhǎng)期來(lái)看,我們判斷中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流的合理資產(chǎn)存量較目前至少有1倍增長(zhǎng)空間,且伴隨更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)和基金管理人參與,我們認(rèn)為中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)REITs未來(lái)擴(kuò)容可期,將是中國(guó)REITs板塊中的長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)子賽道?!眰}(cāng)儲(chǔ)物業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡中金公司統(tǒng)計(jì),雖然我國(guó)總體倉(cāng)儲(chǔ)面積豐沛(約10億平方米),但現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施庫(kù)存占比不足7%,明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家,且各區(qū)域間供給水平很不平衡。張煜華認(rèn)為:“當(dāng)前,得益于新型城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)、先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展,國(guó)內(nèi)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求快速增長(zhǎng),而其中高標(biāo)倉(cāng)更是呈現(xiàn)出較大的需求缺口。”中金公司報(bào)告顯示,中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)前期由外資企業(yè)引導(dǎo)建立,目前仍處于外資主導(dǎo)格局,這和中國(guó)開(kāi)發(fā)商在過(guò)去20年間對(duì)于住宅和商辦領(lǐng)域之外的業(yè)務(wù)涉獵較少有直接關(guān)系。與其他國(guó)家相比,我國(guó)高標(biāo)庫(kù)面積占比相對(duì)較低,總體供應(yīng)仍然不足。中金公司報(bào)告指出,分區(qū)域看,華南高標(biāo)庫(kù)供不應(yīng)求,西南短期供給過(guò)剩。2018~2020年期間,華南區(qū)域高標(biāo)庫(kù)量?jī)r(jià)齊升,同時(shí)空置率維持較低水平(4.6%);而西南區(qū)域高標(biāo)庫(kù)則量升價(jià)跌,2020年末空置率高達(dá)26%,體現(xiàn)出兩地截然不同的供需格局。未來(lái)華南區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺而需求強(qiáng)勁,西南區(qū)域則面臨大量新增供應(yīng),短期內(nèi)供給仍然過(guò)剩。分城市看,一線城市及其周邊衛(wèi)星城市高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)景氣度較高。2020年上半年,北京、深圳等一線城市,以及東莞、廊坊、昆山、蘇州、惠州等一線衛(wèi)星城市的高標(biāo)庫(kù)出租率(平均96%)和凈有效租金(平均41元/平方米/月)均高于國(guó)內(nèi)主要物流中心城市平均水平(出租率86%,平均租金33元/平方米/月),而大連、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、重慶、成都等位于東北和西南區(qū)域的市場(chǎng)則表現(xiàn)相對(duì)較弱(出租率71%,平均租金22元/平方米/月)。需要注意的是,上海和廣州的出租率只是暫時(shí)低于全國(guó)平均水平(主要受疫情影響),2019年下半年兩地高標(biāo)庫(kù)的出租率均高于90%。光大證券分析師何緬南也表示:“當(dāng)前我國(guó)已具備一定規(guī)模的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地,但物流地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題愈發(fā)凸顯。人均倉(cāng)儲(chǔ)面積尤其現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)面積仍較海外發(fā)達(dá)國(guó)家有一定差距;冷鏈物流行業(yè)市場(chǎng)集中度偏低,行業(yè)內(nèi)缺乏主導(dǎo)企業(yè)。”何緬南還指出,“新入局企業(yè)面臨優(yōu)質(zhì)地塊稀缺、新增地塊開(kāi)發(fā)成本較高等挑戰(zhàn)。此外城市擴(kuò)容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減,土地置換時(shí)間成本較大,同時(shí)低標(biāo)倉(cāng)升級(jí)改造受限于規(guī)模及規(guī)劃審批效率?!泵咳战?jīng)濟(jì)新聞【來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞】聲明:轉(zhuǎn)載此文是出于傳遞更多信息之目的。若有來(lái)源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯了您的合法權(quán)益,請(qǐng)作者持權(quán)屬證明與本網(wǎng)聯(lián)系,我們將及時(shí)更正、刪除,謝謝。 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